O ile błędy na etapie projektu i samej budowy domu można jeszcze naprawić, zakup działki nieprzystosowanej do postawienia na niej wymarzonego domu prawdopodobnie będzie oznaczał wieloletnie problemy formalne i dodatkowe koszty, liczone w dziesiątkach tysięcy złotych. Dlatego wybór działki budowlanej wymaga dokładnego sprawdzenia stanu prawnego, lokalizacji i ukształtowania terenu.
Aby uniknąć tych niepotrzebnych komplikacji warto skrupulatnie sprawdzić wszystkie parametry działki budowlanej. Poniżej opisujemy najistotniejsze kwestie, które musisz wziąć pod uwagę przed podjęciem ostatecznej decyzji o inwestycji.
Spis treści
Krok 1. Analiza prawna stanu działki budowlanej.Wpis do księgi wieczystej
Sprawdzenie działki musimy rozpocząć od analizy jej stanu prawnego, aby czasem nie kupić kota w worku. Parcela położona w atrakcyjnej lokalizacji, w łudząco niskiej cenie może być obciążona hipoteką, roszczeniami lub nieuregulowaną własnością. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie numeru Księgi Wieczystej. To dokument publiczny dostępny bezpłatnie, z którego dowiemy się między innymi:
- Jakie są dokładne dane działki budowlanej (w tym adres i powierzchnia)?
- Kto jest właścicielem działki budowlanej (imiona, nazwiska i numer PESEL) lub użytkownikiem wieczystym, jaka jest podstawa nabycia (umowa sprzedaży lub spadek)?
- Czy działka jest objęta egzekucją komorniczą, roszczeniem?
- Czy na terenie działki obowiązuje służebność (np. prawo przejazdu przez nią)?
- Czy działka budowlana nie jest objęta trwającym sporem sądowym?
- Czy działka jest obciążona hipotecznie? – sprawdzimy wszystkie informacje o kredytach zabezpieczonych na nieruchomość
W ten sposób zweryfikujemy najważniejsze informacje składające się na status prawny działki i będziemy mogli uniknąć potencjalnego zakupu zadłużonej działku lub o nieuregulowanym statusie prawnym.
Przede wszystkim należy ustalić, że sprzedawca jest jedynym właścicielem nieruchomości, lub że wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę na sprzedaż. Brak zgodności uniemożliwi sfinalizowanie transakcji i może nawet skończyć się rozprawą sądową.
Bezpłatny wgląd do księgi wieczystej jest dostępny w oficjalnym serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Przeglądarka Ksiąg Wieczystych
Wystarczy podać numer księgi wieczystej.
Jeśli nie znamy numeru księgi wieczystej, możemy łatwo go sprawdzić znając dokładny adres działki budowlanej – należy podać go w Wyszukiwarce Numerów Ksiąg Wieczystych.
Krok 2. Wybór działki budowlanej – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Jeśli udało nam się ustalić status prawny działki budowlanej, kolejnym krokiem jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla lokalnej gminy. Dlaczego to istotne? MPZP określa:
- przeznaczenie terenu
- dopuszczalne parametry budynku
- maksymalną wartość zabudowy
- nieprzekraczalną linię zabudowy (czyli dopuszczalną odległość od krawędzi jezdni)
- geometrię dachu (w niektórych przypadkach)
Czasami działka, która na pierwszy rzut oka wydaje się idealnym terenem pod budowę domu, może nie spełniać warunków MPZP.
Przykładowo gmina może narzucić wymóg posiadania dachu dwuspadowego z określonym kątem nachylenia – wówczas projekt budowy domu z dachem płaskim nie zostanie dopuszczony do realizacji.
Uwaga: Nie każda gmina w Polsce posiada Miejscowy Plan Zagospodarowania pokrywający cały obszar. Jeśli działka budowlana znajduje się akurat na terytorium, którego MPZP nie objął, konieczne jest uzyskanie Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym przypadku procedura potrwa dłużej, istnieje też ryzyko, że ograniczy ona możliwości budowlane i tym samym zahamuje plany inwestycyjne.
Dlatego warto z odpowiednim wyprzedzeniem przekonać się, czy obszar działku budowlanej znajduje się na terytorium uregulowanym MPZP (wtedy warunki budowy są z góry ustalone), czy jest na terytorium białej plany, gdzie decyzja o możliwościach budowlanych zostanie podjęta przez organ właściwy dla lokalizacji działki (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta).
Krok 3. Uzbrojenie działki
Cena działki często nie odzwierciedla realnych kosztów przygotowania jej do budowy. Różnice pojawiają się szczególnie w zakresie dostępu do mediów. Parcela uzbrojona, czyli posiadająca przyłącza prądu, wody, kanalizacji i ewentualnie gazu w granicy działki, umożliwia szybkie rozpoczęcie inwestycji i ogranicza formalności.
Działka budowlana bez przyłączy do mediów będzie oczywiście tańsza, ale warto mieć z tyłu głowy czasochłonny i kosztowny proces uzbrajania działki. W przypadku braku infrastruktury w pobliżu koszty przyłączenia znacząco wzrosną.
Brak wodociągu i kanalizacji wymusza budowę studni głębinowej oraz szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków. To dodatkowe wydatki, które pojawią się już po zakupie.
Zakup pozornie tańszej działki nieuzbrojonej w dalszej perspektywie może być więc nieopłacalną inwestycją.
Sprawdź najważniejsze informacje na temat uzbrojenia działki.
Krok 4. Lokalizacja i dojazd
Po weryfikacji statusu prawnego nieruchomości, warunków budowy wynikających z MPZP i uzbrojenia, czas na sprawdzenie lokalizacji, która będzie miała wpływ na codzienną organizację życia Twojej rodziny już po zakończeniu budowy.
Wart przeanalizować realny czas dojazdu w godzinach szczytu, najlepiej porównując szacowny czas przejazdu w kilku różnych mapach online. Bliski dostęp do publicznych środków transportu zapewni Twoim dzieciom lepszy dojazd do szkoły.
Istotny jest także status prawny drogi wjazdowej na posesję. Pamiętaj, że droga publiczna jest utrzymywana przez gminę, natomiast drogi prywatne wymagają współfinansowania ze strony właścicieli, narzucając dodatkowe obowiązki po nabyciu działki.
Krok 5. Ukształtowanie terenu i inne parametry fizyczne działki
Działki płaskie o regularnym kształcie prostokąta lub kwadratu to idealny teren pod budowę domu. Bardziej problematyczne są z kolei działki wąskie, nieregularne, położone na skarpie lub pochyłym terenie. Na takiej działce potrzebne będzie przeprowadzenie dodatkowych, bardziej zaawansowanych robót ziemnych. Wzrosną również koszty fundamentów, a sam dom (i ogród) okaże się mniej funkcjonalny.
Sprawdź, co dokładnie wpływa na koszty budowy domu.
Warto również ustalić, czy teren znajduje się w miejscu zacienionym, czy też jest wystawiony na ekspozycję słoneczną. Większy komfort w codziennym użytkowniku zapewniają pomieszczenia z oknami skierowanymi w stronę południa lub zachodu, ze względu na lepsze doświetlenie wnętrz.
Orientacja domu względem strony o większym nasłonecznieniu to też perspektywa wykorzystania w przyszłości paneli fotowoltaicznych i szansa na zwiększenie wydajności energetycznej domu.
Krok 6. Rozmiar działki
Powierzchnia działki jest uwarunkowana budżetem, wielkością planowanego domu i stylem życia. Jeśli chodzi o proporcje między powierzchnią działki budowlanej a planowaną wielkością domu, najlepiej przyjąć zasadę, zgodnie z którą działka budowlana powinna być co najmniej trzykrotnie większa od od powierzchni domu.
Małe działki (300 – 600 m²) będą idealne dla domów szeregowych i niewielkich budowli wolnostojących pośród gęstej zabudowy miejskiej. Mniejsze parcele, typowe dla zabudowy miejskiej, ograniczają prywatność i możliwości aranżacji ogrodu.
Średnia działka o rozmiarze 600 – 1000 m² spełnia podstawowe potrzeby bezpieczeństwa i przestrzeni związane z własnym domem.
To uniwersalny rozmiar działki, który pozwala na budowę średniej wielkości domu ( ok. 100-150 m²) wraz garażem, podjazdem, tarasem i ogrodem.
Na obszarach wiejskich dominują znacznie większe działki budowlane (powyżej 1000 m²) zapewniające dużą i komfortową przestrzeń na ogród czy dodatkowe zabudowania. Zagospodarowanie większej przestrzeni oznacza jednak większe wydatki.
Krok 7. Badania geotechniczne gruntu – niewielki koszt, zwiększone bezpieczeństwo
Na zakończenie warto wspomnieć o elemencie często pomijanym przez kupujących, a mającym ogromne znaczenie finansowe.
Badania geotechniczne pozwalają ocenić nośność gruntu, poziom wód gruntowych oraz obecność torfów czy nasypów niebudowlanych. Ich wykonanie kosztuje relatywnie niewiele, a może uchronić inwestora przed koniecznością kosztownego wzmacniania fundamentów i dodatkowych prac ziemnych.
Badania geotechniczne gruntu – najważniejsze informacje
Podsumowanie
Przed podjęciem decyzji o zakupie warto dokładnie przeanalizować potencjał działki budowlanej pod kątem stanu prawnego, możliwości planistycznych czy lokalizacji. Pozwoli to ustrzec się przed kosztownymi błędami i wybrać idealny teren pod budowę domu.
