Kupno mieszkania lub domu z rynku pierwotnego jest marzeniem wielu Polaków, lecz już na etapie pierwszych rozmów z deweloperem pojawia się nieoczywiste i budzące wątpliwości hasło stan deweloperski. Choć pojęcie to weszło na stałe do języka branży nieruchomości, ustawodawca wciąż nie wyjaśnia go wprost, a spór o to, co faktycznie kryje się pod tym terminem, trwa od lat. Aby uniknąć rozczarowań, warto wiedzieć, jak w branży nieruchomości rozumiane jest to pojęcie, jakie dokumenty regulują zakres oddawanych robót i czym różni się stan deweloperski od nieruchomości wykończonej pod klucz
Spis treści
- Czym jest stan deweloperski?
- Stan deweloperski a stan pod klucz – podstawowe różnice
- Co zazwyczaj obejmuje stan deweloperski?
- Ile kosztuje wykończenie stanu deweloperskiego?
- Czym jest gwarancja stanu deweloperskiego?
- Stan deweloperski – podsumowanie
Czym jest stan deweloperski?
W obiegu rynkowym stan deweloperski opisuje budynek lub lokal, który jest już wzniesiony i wyposażony w podstawowe instalacje, ale nie nadaje się jeszcze do zamieszkania bez dodatkowych prac wykończeniowych. Tak więc stan deweloperski to de facto pojęcie określające etap budowy nieruchomości, w którym budynek jest już na zaawansowanym etapie realizacji, jednak nie jest jeszcze gotowy do zamieszkania. W praktyce budynek ma już konstrukcję, stolarkę okienno-drzwiową, wykonane instalacje wewnętrzne oraz tynki i wylewki, ale brakuje wykończenia: podłóg, białego montażu czy malowania ścian.
To standard oferowany wyłącznie na rynku pierwotnym, czyli w nieruchomościach sprzedawanych bezpośrednio przez inwestora-dewelopera, a nie przez kolejnych właścicieli. Pomimo ugruntowanego obrotu tym pojęciem, polskie prawo ogóle nie definiuje, czym jest stan deweloperski – odsyła jedynie do opisu przedsięwzięcia i specyfikacji technicznej.
Stan deweloperski a stan pod klucz – podstawowe różnice
Główna różnica polega na gotowości do zamieszkania. Mieszkanie wykończone pod klucz to obiekt, do którego można się wprowadzić praktycznie od razu po odbiorze kluczy – ma położone podłogi, pomalowane ściany, zamontowaną armaturę łazienkową i kuchenną, a często nawet sprzęty AGD.
W przypadku stanu deweloperskiego, inwestor otrzymuje jedynie bazę do dalszego wykończenia. Oznacza to, że po odbiorze nieruchomości czeka go jeszcze wiele pracy i wydatków związanych z aranżacją wnętrz, zakupem materiałów wykończeniowych (podłogi, płytki, farby), montażem mebli czy wyposażeniem łazienki i kuchni.
Co zazwyczaj obejmuje stan deweloperski?
Ponieważ brak jest jednolitej definicji prawnej, to, stan deweloperski co to oznacza w praktyce, zależy od konkretnego dewelopera i specyfikacji zawartej w umowie. Stan deweloperski zazwyczaj nie uwzględnia wykończenia podłóg (paneli, płytek), malowania ścian, montażu drzwi wewnętrznych, białego montażu (umywalki, wanny, kabiny prysznicowe, toalety), armatury (baterie, krany) ani mebli. To wszystko leży w gestii i na koszt nabywcy.
| Element | Czy zazwyczaj wchodzi w zakres? | Uwagi |
|---|---|---|
| Tynki/gładzie na ścianach i suficie | ✔ | Czasem tylko tynk gipsowy, bez końcowego szlifowania |
| Wylewki podłogowe | ✔ | Przygotowane pod montaż podłóg |
| Okna i drzwi zewnętrzne | ✔ | Z parapetami zewnętrznymi; wewnętrzne nieobecne |
| Instalacja elektryczna (bez osprzętu) | ✔ | Puszki i przewody wyprowadzone do punktów |
| Instalacja wod-kan i CO | ✔ | Rury w ścianach, rozdzielacze, grzejniki |
| Elewacja i ocieplenie | ✔ | Stan „zamknięty” zewnętrznie |
| Malowanie, podłogi, płytki, armatura | ✘ | Po stronie kupującego |
Ile kosztuje wykończenie stanu deweloperskiego?
Ostateczny budżet zależy od metrażu, standardu materiałów, stawek ekip oraz lokalizacji inwestycji. Przyjmuje się jednak, że doprowadzenie mieszkania w stanie deweloperskim do pełnej funkcjonalności kosztuje średnio 1000–2000 zł/m² (bez mebli) – różnica między dwoma skrajnymi wycenami dla 60 m² może więc wynosić nawet 60 tys. zł. Najistotniejsze elementy wykończeniowe w kosztorysie to najczęściej:
- wykończenie łazienek (płytki, stelaże, armatura),
- podłogi (deska, panele winylowe, listwy),
- zabudowa kuchenna z AGD.
Czym jest gwarancja stanu deweloperskiego?
Coraz częściej deweloper oferuje tzw. gwarancję stanu deweloperskiego – dodatkową, dobrowolną umowę zawieraną równolegle z aktem sprzedaży. Stronami są sprzedający i nabywca, a jej treść powinna szczegółowo określać, które prace zostaną wykonane do dnia przeniesienia własności.
Gwarancja ta dotyczy jakości wykonanych przez dewelopera prac i użytych materiałów w ramach dostarczonego stanu deweloperskiego. Zazwyczaj obejmuje okres od 2 do 5 lat od daty odbioru nieruchomości. Co taka gwarancja zapewnia? Przede wszystkim możliwość zgłaszania i żądania usunięcia wad lub usterek, które ujawnią się w okresie gwarancyjnym. Może to dotyczyć pękających tynków, problemów z instalacjami, czy wadliwie zamontowanych okien. Warto dokładnie ją sprawdzić przed podpisaniem, aby zweryfikować szczegółowo, jakie prace wykończeniowe przeprowadza deweloper, co dokładnie obejmuje gwarancja, jak długo trwa, jakie są procedury zgłaszania usterek oraz jakie są wyłączenia (czego gwarancja nie obejmuje).
Stan deweloperski – podsumowanie
Stan deweloperski daje inwestorowi elastyczność w doborze materiałów i stylistyki, często obniża cenę zakupu i pozwala uniknąć przepłacania za wykończenie „pod klucz”, które nie odpowiada jego gustom. Brak ustawowej definicji to jednak miecz obosieczny: zapewnia swobodę, lecz wymaga czujności i dokładnej analizy prospektu informacyjnego. Wykończenie we własnym zakresie bywa tańsze, ale wymaga czasu, nadzoru i solidnego kosztorysu. Dla części kupujących komfort odbioru gotowego lokalu pod klucz przeważy nad niższą ceną stanu deweloperskiego. Ostatecznie decyzja sprowadza się do wyboru pomiędzy kontrolą i oszczędnością a wygodą i oszczędnością czasu
